《会计类第4号》对REITs产品权益性会计处理的安排，符合会计准则要求，同时具有较强的可操作性和可行性。建立REITs产品权益属性共识是REITs市场生态建设的基础bd半岛体育，未来将进一步影响市场投融资两端建设、配套机制完善。

　　原标题：【新华解读】明确REITs产品权益属性共识 会计类指引有效化解行业财税难点

　　基础设施REITs自2020年试点以来，已成为广受政策鼓励和市场关注的创新金融工具，为基础设施类原始权益人稳投资、稳杠杆、盘活存量资产、优化财务报表提供了多重选择。不过，在近年来的试点项目实践过程中，部分公司对于并表原始权益人在合并财务报表层面将REITs其他方持有的份额列报为负债还是权益，存在理解上的偏差和分歧。

　　基于此，监管部门在收集市场主体关切问题之后，研究起草了相关会计类监管规则，对不同情形下的REITs持有份额性质认定作出明确规范。2月8日，证监会发布《监管规则适用指引一会计类第4号》（简称《会计类第4号》），对涉及金融工具、收入、研发支出和长期股权投资等8个问题提出具体指引bd半岛体育，其中便包括“并表原始权益人合并财务报表层面关于基础设施REITs其他方持有份额的列报”这一项内容。

　　多方市场参与主体对新华财经表示，基础设施REITs相关财税问题，一直是支撑我国REITs市场高质量发展的核心问题之一，《会计类第4号》对REITs产品权益性会计处理的安排，符合会计准则要求，同时具有较强的可操作性和可行性。同时，建立REITs产品权益属性共识是REITs市场生态建设的基础，未来将进一步影响市场投融资两端建设、配套机制完善。

　　《会计类第4号》并非对会计准则的解释，是针对资本市场具体交易事项如何执行会计准则提供指导性意见，旨在促进会计准则在资本市场的一致有效执行，提高经营主体的会计信息披露质量。每项具体指引包括三部分内容：交易事项背景及具体的会计问题、会计准则的相关规定、具体问题适用会计准则的意见或监管口径。

　　对于“REITs其他方持有份额列报”这项市场关切的问题，《会计类第4号》指出，区分金融负债和权益工具，重点在于判断企业是否存在无条件地避免交付现金或其他金融资产的合同义务。

　　其中，对于附有或有结算条款的金融工具，发行方不能无条件地避免交付现金、其他金融资产或者以其他导致该工具成为金融负债的方式进行结算的，应当将其分类为金融负债；但是如果满足只在发行方清算时才需结算、或者或有结算条款几乎不具有可能性等条件时，应当将其分类为权益工具。

　　可以说，并表原始权益人合并财务报表层面对于基础设施REITs其他方持有的份额，列报为负债还是权益，主要取决于原始权益人是否存在无条件避免交付现金或其他金融资产的义务，具体考虑以下两方面因素：

　　一是基础设施REITs是否可以避免现金分配义务。根据证监会、交易所等相关监管要求，若基础设施REITs产品连续两年未按照相关规定将不低于基金年度可供分配金额的90%进行收益分配的，相关基金产品将按规定被交易所终止上市。据此，发行人有权选择在交易所终止上市以避免前述规定要求的现金分配义务。

　　二是基础设施REITs是否可以避免到期强制清算义务。基础设施REITs虽然成立时设置了初始期限，但其可通过扩募购入新的基础设施资产延长合同期限。因此，如发行人已依照相关规定要求说明前述分配、终止上市和扩募延期安排，且不存在其他可能导致判断为金融负债的约定，则发行人不存在不可避免的支付义务，并表原始权益人在合并财务报表层面应将基础设施REITs其他方持有的份额列报为权益。从基础设施REITs其他投资方的会计处理角度看，其持有的份额在性质上属于权益工具投资。

　　瑞思不动产金融研究院院长朱元伟和德勤中国审计合伙人史啸对新华财经表示，“《会计类第4号》进一步明确了基础设施REITs的权益属性，澄清了基础设施REITs市场参与各方对于基础设施REITs理解上的偏差和分歧，有利于消除原始权益人参与基础设施REITs市场的疑虑，进一步提升原始权益人向基础设施REITs市场提供优质资产的积极性，实现基础设施REITs市场的高质量发展。”

　　近期，REITs项目2023年四季报陆续披露，整体运营较为稳健，边际上略有分化，全年可供分派目标基本达成。会计处理方式的明确，将进一步推动市场锚定REITs底层价值进行交易，促进市场价格更紧密地围绕价值波动。当前许多REITs项目可能已经处于估值偏底部区域，其高分红属性和配置价值进一步凸显bd半岛体育，在估值方法调整和市场、管理人、监管的协同支持下，市场价值有望得到修复。

　　我国基础设施REITs在现行《公司法》《证券法》等框架下，采用“公募基金+资产支持计划”的产品架构和“基金份额持有人大会-公募基金-资产支持计划-项目公司”的治理结构，在借鉴成熟国际经验的基础上，结合国情实际进行“中国化”。

　　具体表现为以基金管理人为主导，由原始权益人共同参与且采用外部管理模式，即原始权益人、基金管理人、ABS管理人、受托运营方等主要参与主体通过一系列合同条款界定职责分工，以保护投资人利益，提高基金管理人管理能力，发挥原始权益人既有优势。

　　近年来，伴随着基础设施REITs试点持续推出、各类项目申报发行热度渐增、二级市场波动震荡，我国REITs行业对该类资产的会计处理关注重点也经历了由“原始权益人”的会计处理转向了“投资方”对于投资REITs的会计处理。

　　中国财政科学研究院徐颖表示，“一直以来，原始权益人作为发起人，在整个治理结构搭建和合同条款设定过程中有较大的话语权。在公募基金层面，原始权益人必须参与战略配售，认购一定比例的基金份额，从而在不同层级上参与经营管理决策，影响控制权及相关收益，也影响资产出表的判定。”

　　“事实上，原始权益人的会计处理、基础设施REITs基金层面的会计处理和投资方投资REITs的会计处理本身就是互相交叉、互相影响的共同体。投资方对于投资REITs的性质判断和界定，必然受到原始权益人对于发行REITs会计处理和判断的影响。”史啸称。

　　2023年以来，REITs市场在多种因素叠加之下出现较动，引发市场参与各方对REITs业务环节的更深度思考。事实上，除了本次《会计类第4号》明晰的投资性质判定问题，还有不少细分领域需要进一步关注和规范。

　　此前，瑞思不动产金融研究院联合德勤中国、华安基金、兴业研究等行业机构出品了REITs系列白皮书，其中的《原始权益人发行REITs的财务、税务和主体评价影响》一篇中就曾提出，基础设施REITs相关财税问题是支撑中国REITs市场高质量发展的核心问题之一，可分为发行环节和投资环节两部分，都需要研究、探讨和明晰。

　　对此，朱元伟解释称，“一方面，针对REITs发行为原始权益人带来的财税影响目前尚未有系统性论述，对其财务指标影响、税务处理、对企业主体评价影响等方面的认识较为笼统甚至存在误导，一定程度上影响了企业发行REITs的积极性；另一方面，REITs投资的公允价值计量存在优化空间，与REITs产品分红和波动特性的适配度有待提升，也是投资人普遍关注的问题。”

　　业内观点称，在项目公司层面，基础设施REITs区别于传统金融产品，投资组合以“管资产”为核心，一方面需要主动运营基础资产以提高效率、增加收益，另一方面需要通过持续扩募并购，不断购入优质资产。现阶段，基金管理人主要充当“中枢”角色，而符合REITs发行条件的优质资产以及为后续扩募储备的资产相对稀缺，原始权益人作为发起人仍享有较高话语权。

　　展望后续，朱元伟指出，“基础设施REITs市场的健康发展，需要市场机制和制度的完善与健全、适配的投资者和长期投资资金来源、市场从业机构的智慧贡献等多方面因素，但追本溯源，最根本、最重要的是需要有真正优质的资产源源不断地进入到基础设施REITs市场，并可以长期保持良好的运营状态，在此良性循环之下，我国REITs市场可以实现可持续的高质量发展。”bd半岛官网bd半岛官网bd半岛官网