朝阳群众对酒仙桥板块的旧改期待已久，时间跨度长达约20年。酒仙桥因其辉煌的历史光环而备受瞩目，曾被誉为

　　1952年，北京发生了两件大事。那一年，海淀区开始建设一条全长2公里的学院路，70年后，这条道路的建设带动了海淀创造了万亿元的GDP。同样是在这一年，位于北京东北角的朝阳酒仙桥，修建了我国第一座现代化电子管厂——774厂，同时还有718厂和738厂相继落户。酒仙桥一街坊作为职工宿舍投入使用。

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　　整个第一个五年计划期间，全国电子工业总投资不过5.5亿元，而酒仙桥的三个骨干厂就占据了近一半的预算，约2.6亿元。这是酒仙桥板块黄金时代的惊人能量。在这里，诞生了我国第一部自动电话交换机和第一台电子管数字计算机……也汇聚了共和国初期最优秀的科学家、工程师和技术工人。

　　随着时间的推移，这些上世纪五十年代建造的筒子楼仍然矗立，居住在这里的大多是为国家建设奉献了一生的老人们。

　　根据酒仙桥旧城区改建规划综合实施方案，酒仙桥旧改项目共有6宗。目前，中建一局已拿到其中两宗，建筑规模约为8.3万平方米，也就是现在的北京宸园。

　　0014地块：地块面积2.79万平米，容积率2.8，建筑规模7.8万平米。该地块已经完成净地工作，预计今年土地将入市，明年年初即可开盘销售。

　　0002地块：地块面积4.6万平米，容积率2.5，建筑规模11.5万平米。

　　0012地块：地块面积4.75万平米，容积率2.8，建筑规模13.3万平米。

　　目前，大部分老街坊已于去年完成了拆迁签约，目前已有几片区域完成了拆迁，其余区域预计将在明年逐步拆完。

　　拍地工作已于今年开始。到明年底，整个区域将会变得非常整洁，无回迁房、无老旧房屋、无嫌恶设施。随着商品房建设的逐步启动，该区域将成为朝阳区乃至全北京城市界面最新、最现代化的片区。

　　简单算一下，酒仙桥后续还将有惊人的45万平米的供应量，相当于5个半北京宸园项目！因此，面对如此巨大的供应量，大家务必保持谨慎。不急于购房的朋友，可以先观望一段时间。

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　　我拿前段时间的大兴西红门为例，从第一块地的6.6万/平米降到第五块地的5.5万/平米，仅用了一年时间。按照100平米的户型计算，一年赚100多万不容易，但一年亏损100多万却非常容易；你还得防着开发商隔三差五的降价，70万、80万、100万的降，这可不是危言耸听，是真实发生过的事情。再比如郭公庄的两个豪宅项目，指导价为9.2万/平米，开盘时售价接近9万元，而现在呢？短短几个月内，价格已经降至7万左右。北京类似的案例并不少见，资产在半年内缩水100万至几百万的情况非常普遍。

　　上午到达酒仙桥板块踩盘时，正好到了饭点。附近有不少美味的小吃，味道还不错，比如万红路上的羊汤、将台路附近的桂林米粉，还有女生喜爱的邮局麻辣烫。如果有朋友想来酒仙桥转转，不妨去尝一尝这些美食。

　　今年6月13日，中建智地联合体以112亿的底价成功竞得了酒仙桥、前苇沟及中关村朝阳园北区地块。在此之前，酒仙桥地块的项目名称已正式公布为“北京宸园”。

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　　根据相关的挂牌文件显示，中建所获得的酒仙桥地块由两部分组成，总建筑面积达到3.76万平米，规划用于住宅建设的面积为10.16万平米，地块的容积率为2.5和2.8。该地块的销售指导价格为每平方米12.5万。

　　酒仙桥1019-0005地块西南侧至规划酒仙桥路，东侧至三街坊北路北侧至1019-0007地块；1019-0006地块东南至现状楼房东北至现状楼房，西南至规划酒仙桥东一路，西北至规划三街坊北路；1019-0007地块东南至规划三街坊北路，东北至规划酒仙桥东一路，南至1019-0005地块，西北至规划酒仙桥南路。

　　从地理位置上看，该项目紧邻东北四环，交通便捷，能够快速直达望京核心商圈。

　　不知道大家有没有看过酒仙桥板块的规划？未来随着老街坊的逐步拆迁，酒仙桥路将拓宽至双向六车道，并且通过三个路口直达四环。目前，部分路段已经开始施工建设，进度之快可见一斑。

　　未来，酒仙桥周围将形成南有亮马河北路、北有机场高速、京密快速路，西有东四环的快速路网，通达性将得到明显提升。

　　酒仙桥地区的未来发展将聚焦于文化创意产业、数字经济、城市更新和基础设施建设等多个方面。

　　1、文化创意产业发展：酒仙桥地区将依托其丰富的工业遗产，如751D·PARK北京时尚设计广场，继续推动文化创意产业的发展。751园区将打造成为具有国际影响力的文化创意产业示范区，举办国际设计周、国际时装周等大型活动，吸引国际友人和政要到访。

　　2、数字经济算力中心建设：北京数字经济算力中心项目已在酒仙桥启动施工，将建设全栈国产化AI算力生态，为人工智能产业提供普惠算力服务。项目预计2024年底完成基础设施建设，逐步实现2000PFlops智能算力供给。

　　3bd半岛官网、城市更新与旧城改建：酒仙桥旧城区改建项目正在进行中，包括住宅、基础教育、商业金融服务用地的规划。朝阳区政府已发布房屋征收补偿方案，推动城市更新和文化品质提升。

　　4、历史与现代融合：酒仙桥地区的历史可追溯至明清时期，曾是北京电子工业基地。如今，该地区正在经历从老工业基地到新时代文创产业聚集区的转型，保留工业记忆的同时，注入现代文化创意产业的新活力。

　　5、基础设施建设：酒仙桥地区的基础设施建设也在持续推进，包括住宅用地规划和交通路网优化，以适应区域发展和人口增长的需求。酒仙桥地区未来发展的蓝图已经绘就，将在保护历史遗产的基础上，通过产业升级和城市更新，实现经济、社会和文化的全面发展。

　　酒仙桥豪宅的底子非常扎实，未来酒仙桥商圈有望超越望京和泛海国际板块。但由于周边老旧小区的存在，拉低了整体均价，也影响了城市界面。随着这一轮拆迁腾退，酒仙桥联合朝阳公园，这一区域将形成北京最大也是最高端的豪宅区。

　　距离北京宸园项目直线号线的将台站和东风北桥站，通过这两站地铁可直通望京核心区域。长途出行可以去，附近的高铁站，北京朝阳站。

　　北京宸园周边交通便捷，不仅有14号线地铁站，还有即将开通的12号线，大大提升了区域的通达性。

　　此外，在该地块周边3公里范围内，分布着颐堤港、正在建设中的颐堤港二期、久隆百货、蓝色港湾和姚家园万象汇等多个大型购物中心。

　　医疗资源方面，项目旁边100米内有清华大学一附医院。周边还有华信医院、和睦家医院、美中颐和医院、望京医院等多家医疗机构，为家人的健康提供全方位保障。

　　据小道消息透露，该学校的设立早有定论，是由朝阳区教委领导下几所拆迁后的中小学合并而成。原本此区域就包含了若干小学和初中的校区，教委已承诺原校教师将在原地进行合并。此次确定引入清华附中九年一贯制学校（由知名校长领衔），对于长久以来几乎无学区概念的酒仙桥板块而言，这无疑是从无到有的重要转变。

　　此外，现有的酒仙桥第一中学、首都师范大学附属中学朝阳学校和常青藤国际学校等教育资源也近在咫尺。

　　不仅如此，这里还坐拥北京四环内规模最大的城市绿洲——朝阳公园，以及诸如北京华信医院这样优质的医疗资源，生活配套设施极为完善。

　　附近豪宅云集。从棕榈泉到星河湾、泛海国际、观湖国际、公园大道、阳光上东、逸翠园、东山墅、公园1872、保利东郡、广渠门金茂府、泛海世家、缦合北京、融创壹号院、太阳公元、红玺台、壹亮马……这些豪宅绝大多数早已售罄，但凭借其位于东四环这一“金字招牌”，房产的锚定价值十分显著。二手房售价维持在“10万+”的高位，甚至有的板块已突破14万/平米。

　　1、棕榈泉：作为朝阳公园豪宅圈内的标杆小区，尽管建筑年代较早，但在地段、物业管理、户型结构及小区公共设施建设等方面表现出色，值得优先考虑。

　　2、公园1872：该楼盘以其卓越的绿化环境著称，然而户型种类繁多且优质户型较少，且所在商圈档次较低，可能影响整体评价。

　　3、观湖：相较于豪宅标准稍显老旧，户型朝向也存在一些不足之处，但自住品质良好，交通便利，与泛海配套结合提升了整体形象和价值。

　　4、保利东郡：与观湖档次相似，品质优秀，但由于小区规模较小，且周边地段条件不佳，可能影响居住体验。

　　5、阳光上东：在酒仙桥板块内具有标志性地位，特别是三期安徒生花园品质出众，独特性强，受到众多明星青睐。但靠近四环的道路噪音较大，户型选择丰富需仔细筛选。

　　另外，邻近的太阳宫区域也是一个值得关注的豪宅区。这里汇集了多个高端住宅项目如金、木、水、火、土（丰和园）、太阳公元、红玺台、凤凰城、裘马都，以及大通澜石和UHN国际村等。其中，太阳公元和红玺台颇具知名度，但靠近京承高速的噪音问题值得注意。太阳公元是一个大型社区，提供从一居室到四居室的多种户型，总价区间为950万至3100万元。这两个楼盘因其对应朝阳学区的优势bd半岛官网，在市场上享有“神盘”的称号，即便市场不佳时价格也坚挺。

　　目前该板块内在售的项目包括融创壹号院，均价约为14万/平米；泛海容郡的挂牌价为13.6万/平米；霄云路8号的挂牌均价则是13.2万/平米。这些都是顶级豪宅项目，同时也是北京宸园的主要对标对象。

　　然而，从下午实地考察的情况来看，其整体外观并未展现出应有的豪宅气质，这也可能是导致交房后房价持续下滑的原因之一。该项目户型设计包括三面宽和四面宽的选择，得房率大约在80%左右。

　　目前，该小区的均价前两年约为6.3万/平米。然而，在当前房价普遍下探的趋势中，该小区的挂牌均价已经降至5万/平米左右，实际成交价会更低，总价起始点约为200万。

　　具体而言，项目的设计思路主要围绕“居”与“游”两大方面展开。“居”代表现代生活方式，从户型设计、建筑立面到室内精装体系，都力求契合东四环的都市氛围及现代人的生活习惯，同时力求在北京市场上实现前所未有的创新。“游”则体现了东方智慧与哲学，是文化与居住理念的深度融合。特别是“游”的部分，北京宸园打造的自然山水景观，堪称项目的点睛之笔。

　　中国文化中的“士”文化特征在于“进则朝堂、退则山林”。当代的知识精英们，一方面活跃于国际舞台，追求事业上的成功；另一方面，他们心中怀揣着对自然山水的向往，渴望在繁忙之余，能够置身于宁静的自然之中。基于这样的客户画像，北京宸园秉承着承古惟新、道法自然的造园理念，创造了一个令市场惊叹的自然山水园林。

　　再来看看“居”的部分。在外立面设计上，北京宸园选择了一个更为大胆和坚定的方向——提升标准。当市场普遍趋向于节省成本、降低配置时，北京宸园却毅然选择了全石材作为建筑外立面的材料，这种材料以其历久弥新、经典永恒的特点著称。对于业主而言，这不仅是一种实在的品质保证，更是对其长期资产价值的有效保障。

　　在细节处理上，项目同样精益求精。例如，在窗套和转角处都采用了细腻的弧形倒角设计，无论是远观还是近赏，都展现出精致与考究，给人以大气且不失细腻的美感。入户大堂则是一大亮点，其设计采用了两层通高的整幅玻璃，中间没有纵向拼接，从而营造出一种宛如水晶宫殿的视觉效果。

　　在户型设计方面，北京宸园推出了建面约143至249平米的全系四居室产品，并在每个户型上都进行了创新。整体使用率比市场平均水平提升了5%至10%。以市面上较为常见的经典四叶草格局为例，北京宸园利用约145平方米的建筑面积，实现了约4.7米的客厅面宽，并设有独立的入户收纳间、独立岛台以及一面墙的全西厨橱柜。

　　不仅如此，建面约249平米的户型更是堪称完美之作。在相当长的一段时间内，如此奢华开阔的设计实属罕见。独立的电梯厅与仪式感十足的十字圆厅玄关设计，在北京的所有高层项目中独树一帜。约3.6米的层高加上客厅约6.6米的面宽，这样的空间尺度，即便是与那些动辄售价数千万元的别墅项目相比，也毫不逊色。

　　名士与雅集，这对符号自古以来便不可分割。“有园必有集”，如此雅致的园林，自然少不了贵客来访。因此，北京宸园精心打造了中建智地迄今为止最为高端、规模宏大、功能丰富且环境优美的会所——宸雅会。宸雅会将完全依照超五星级标准设计与运营，旨在让业主无需离开小区，即可满足一周内所有的工作、生活及社交需求。

　　整个会所包含16个主要功能区域，分为四个模块：健身、商务宴请、行政酒廊、全日餐厅以及会议室等。特别值得一提的是，宸雅会在私宴部分与多家知名餐厅建立了合作关系，其中包括米其林三星的潮上潮、米其林一星的采逸轩和利苑，以及荣获黑珍珠一钻评级的扬州宴和柏景轩。这些餐厅将派遣自家厨师携带精选食材，按照各自的标准菜单和服务规范，在会所内提供高品质的私人宴会服务。这意味着业主在社区内就能享受到朝阳区最顶级的美食体验，与朋友小聚也不必担心出行不便。

　　例如，管理服务团队选拔了具有一线城市高端住宅服务背景的专业人员，其中包括拥有985学历背景及金钥匙认证的管家，以及来自三军仪仗队的成员。在此基础上，基础服务包括169项细致入微的服务项目，此外还有专属服务，如客人的迎接与陪同，以及在孩子上下学高峰时段，由具有特警背景的安保人员进行护送等。

　　在我看来，北京宸园与中海京华玖序（中信城五期）一样，属于核心资产类别，值得考虑。购买这个项目的客群大致可以归为三类：一是三环内的原住民，二是望京地区的高管，三是打算送孩子出国留学的小康家庭。目前来看，2000至3000万这一价位段的住户大多集中在80后到00后之间。北京的企业家中，许多人的子女正值婚嫁年龄，正准备购置婚房，预算大概在3000万元左右。对于那些原本居住在太阳公元或保利中央公园等社区，计划换房的居民来说，原本可能考虑红玺台，而现在有了新的选择。

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　　不过，北京宸园的推出，无疑为那些希望在朝阳区置业的人士提供了新的选择。我认为，项目的开盘价格将反映出当前市场的整体态度。鉴于其优越的地理位置和高昂的土地成本，宸园的目标市场定位与融创壹号院和融创ONE9相似，开发商甚至将售楼处设在了这两个楼盘附近，显然是有意争夺这部分客户。融创壹号院和融创ONE9的平均售价均在13万/平米以上，而北京宸园的指导价为12.5万/平米，虽有一定的性价比优势，但并不显著。

　　据我了解，北京宸园的实际售价可能会降至11万/平米，若真如此，这无疑将给周边楼盘带来不小的压力。

　　北京宸园的售楼处现已正式对外开放；预计9月10日将开放样板间，并于9月底正式开盘。对于上述观点，您有何看法呢？欢迎您加入我们的购房群，与未来的邻居们一起交流探讨！

　　在北京购房这一重大决策上，是否入手新房已不再是一项简单的投资行为，而是要求购房者深思熟虑并结合多重现实条件作出明智选择。如今的时代背景下，盲目购房难以复制过往的财富增长神话，取而代之的是对市场敏锐度和购房专业知识的深度倚重。尤其在楼市分化日益明显的当下，每一个购房决策都需要精心策划，以免因误判而导致资产价值的潜在损失。